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【綠庭動態】持續聚焦不良資產業務 參與悅合置業重整項目
2021-07-09
2019年起，綠庭投資開始聚焦不良資產業務發展，通過參與公開市場 拍賣或協議轉讓等方式從銀行、AMC等為主的金融機構收購不良資產， 結合不良資產特點、債務人情況、抵押物情況等主客觀因素，采用不同處置方式，實現不良資產的價值再造，獲取增值收益。
為積極推進不良資產業務發展，擴大業務經營規模，提升主業盈利能力，綠庭投資與上海悅合置業有限公司的管理人簽署了《重整投資之框架協議》。公司擬作為重整投資人以共益債方式投資悅合置業，金額為人民幣 2.5 億元，資金來源為自有或自籌，主要用于悅合國際廣場項目的續建工程。
此次投資悅合置業重整項目是綠庭投資首次參與破產重整項目，同時公司還將作為主導方參與項目后續的管理和運營。這是綠庭投資在不良資產管理領域新的業務嘗試，將為公司以后開展不良資產業務提供新的業務方向，該重整項目也將充分利用綠庭投資20多年的房地產開發經驗，通過在不動產領域的投資、運營及服務等方面的優勢和專業能力實現不良資產的“價值再造”。
項目情況
悅合置業為房地產開發企業，
其開發項目為位于上海市嘉定區真新街道曹安公路的悅合國際廣場。
悅合國際廣場項目總占地45,868.40平方米，坐落于真新街道曹安商貿城A地塊，東至基地邊界，西至外環綠帶，南至虬江河，北至曹安公路。項目土地用途為商辦，其中：商業用地使用期限為2009年11月3日至2049年11月2日，辦公用地使用期限為2009年11月3日至2059年11月2日。悅合國際廣場于2010年9月開工建設，分別于2012年和2013年兩次取得預售許可證。
悅合國際廣場項目規劃建設六棟主要建筑以及地下和配套設施，其中1號樓為寫字樓及配套商業；2、3、4號樓為公寓式辦公（即 LOFT）及配套商業；5、6號樓為商業樓，另有地下1層及夾層商業，地下2層車庫，及相應的配套用房，規劃總建面219,082平方米，其中地下建筑面積為93,937.3平方米，地上建筑面積為125,144.52平方米。項目容積率為2.7，綠化率為20%，建筑層數為地上17層，地下2層，其中地下一層商業層高約9米。截至2020年3月3日破產受理日，2、3、4、5、6號樓主體結構已竣工驗收，1、2、3、4號樓已完成玻璃幕墻安裝，設備如電梯、發電機的安裝未完成，消防工程、自來水天然氣、弱電強電等配套未完成。
綠庭投資作為重整投資人參與悅合置業的破產重整，提供的借款主要用于悅合國際廣場續建；同時公司作為悅合置業的項目管理受托方，負責悅合國際廣場的續建管理、招商和運營管理及銷售管理等事項。悅合置業的主要資產為悅合國際廣場項目的可售房源，因此，本次重整工作的核心系對悅合國際廣場項目進行續建、處置。本次重整的整體周期預計為4年，包括項目建設期和銷售期，其中項目建設期包括復工籌備期3個月，續建期15個月，銷售周期則預計在項目復工啟動后擇機開始，銷售回款周期預計為36個月。
收益情況
如若重整計劃順利實施，綠庭作為悅合置業共益債投資人和項目管理受托方，預計主要從以下方面獲得項目投資收益：
1、本次作為重整投資人參與悅合置業的破產重整，綠庭投資將通過自有或自籌資金向悅合置業提供共益債務借款2.5億元，利率為年化 12%，可根據項目回款中的可供共益債償付金額按約予以還本，利息根據實際出資按日計提，按季付息。自實際放款之日起算，分批放款的分批計算。
共益債務是指人民法院受理企業破產申請后，在破產程序中為全體債權人的共同利益以及破產程序順利進行而發生的債務。在清償順序上，共益債權與破產費用往往優先于其他債權清償。綠庭投資此次借款屬于悅合置業的共益債務，根據法律規定和重整計劃草案約定可隨時清償，具備較高的安全保障性。
2、作為項目受托管理方，按照協議約定收取項目管理費，管理費預計收取4年，預計總額為4,200萬元，其中自首筆共益債資金到賬之日起18個月內，按120萬/月收取管理費，第18個月至第36個月內，按90萬/月收取管理 費，第36個月后，按35萬/月收取管理費。
綠庭投資以“價值再造”為戰略宗旨，聚焦長三角地區，重點發掘以不動產為底層資產的不良資產投資價值，提升項目現金流和價值，綜合利用債務重組、資產重組等手段，幫助“困境”資產實現其內在價值。